Dónde invertir: ¿Crowdfunding inmobiliario o REIT? | Millonarios

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Category: Tarjeta Para
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13 enero, 2021

GRATIS – Guía para invertir en bienes raíces

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Aunque ambos permiten a los inversores poner su dinero a trabajar en propiedades comerciales, los fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT, y el crowdfunding inmobiliario son dos formas muy diferentes de invertir en bienes raíces.

Si desea involucrarse en el mundo potencialmente lucrativo de las inversiones inmobiliarias comerciales pero no desea comprar propiedades directamente, aquí hay una guía rápida sobre las diferencias entre los REIT y el crowdfunding inmobiliario, y los pros y los contras de cada uno.

Los REIT son formas líquidas y diversificadas de invertir en propiedades comerciales

Si no está familiarizado, un REIT funciona de manera similar a un fondo mutuo en el sentido de que los inversores compran acciones y la empresa agrupa el dinero de los inversores para comprar una variedad de activos inmobiliarios. La mayoría de los REIT se concentran en un solo tipo de propiedad, como edificios de apartamentos u hoteles.

Los REIT tienen varias ventajas clave sobre el crowdfunding inmobiliario. Por un lado, son inversiones líquidas. Si bien no puede vender su participación en una inversión inmobiliaria financiada por crowdfunding fácilmente (o en absoluto), puede comprar y vender acciones de REIT con un simple clic de un botón y en segundos.

Además, los REIT distribuyen su dinero entre una cartera de propiedades, lo que ayuda a diversificar el riesgo. Por ejemplo, si invierte en un REIT que posee 400 hoteles y uno de los hoteles tiene problemas, probablemente no será devastador para las ganancias. Lo mismo es cierto si se lleva a cabo algún tipo de proyecto de valor agregado en una de las propiedades de un REIT y termina retrasándose o costando más de lo esperado. Debido a que los REIT generalmente poseen grandes carteras de activos, el desempeño de los inversores no depende demasiado de una sola propiedad.

Los REIT pueden generar flujos de ingresos constantes y confiables desde el primer día de su inversión. Hay algunos REIT conocidos que tienen un historial fantástico cuando se trata de pagar dividendos. Solo para nombrar uno de mis ejemplos favoritos, el arrendamiento neto REIT Realty Income (NYSE: O) ha pagado 588 dividendos mensuales consecutivos a julio de 2019 y ha aumentado su pago de dividendos durante 87 trimestres consecutivos a una tasa anualizada del 4,6%.

También vale la pena señalar que los REIT son fáciles de poseer de una manera con ventajas fiscales, como a través de una IRA. Los REIT no pagan impuestos corporativos siempre que distribuyan prácticamente todos sus ingresos a los inversores, pero la advertencia es que los impuestos sobre los dividendos de los REIT pueden ser bastante complejos. Sin embargo, es fácil comprar acciones de REIT en IRA y otras cuentas de jubilación con ventajas fiscales. Potencialmente, puede abrir una cuenta IRA autodirigida con el propósito de invertir en bienes raíces financiados colectivamente, pero no es tan simple como con los REIT.

El crowdfunding inmobiliario tiene más riesgo, pero el potencial de mayores retornos

Quizás la mayor desventaja de invertir en crowdfunding inmobiliario en comparación con los REIT es el elevado nivel de riesgo involucrado.

Específicamente, la mayoría de los acuerdos de crowdfunding involucran una sola propiedad. Por ejemplo, un acuerdo de crowdfunding podría planear comprar un hotel, renovarlo para agregar valor, aumentar los ingresos por habitaciones de la propiedad y luego venderlo después de una cierta cantidad de años. Esto hace que el desempeño del inversor dependa exclusivamente del desempeño de la propiedad y de la capacidad de la administración para ejecutar su visión. Si un proyecto de renovación tarda más de lo esperado o si el hotel finalmente no se vende tanto como la compañía cree que lo hará, podría ser devastador para los retornos de los inversores.

El otro lado de la ecuación es que la inversión inmobiliaria financiada mediante crowdfunding tiene el potencial de generar rendimientos muy lucrativos cuando las cosas van según lo planeado. No es raro que los acuerdos de crowdfunding apunten (y logren) retornos anualizados del 15% o más. En resumen, una operación inmobiliaria financiada mediante crowdfunding es una inversión con alto riesgo pero con un potencial de recompensa alto.

Además, las inversiones inmobiliarias financiadas mediante crowdfunding son muy poco líquidas, no solo en comparación con los REIT, sino también en relación con la compra de sus propias propiedades de inversión. La mayoría de las ofertas inmobiliarias financiadas por crowdfunding tienen un período de tenencia específico (en algún lugar del rango de tres a siete años es lo más común), y puede ser extremadamente difícil o incluso imposible cobrar antes del final. Además, no hay garantía de que no se extienda un trato. Por ejemplo, si el plan es vender un hotel en cinco años, pero sucede que hay una recesión en ese momento, es completamente posible que los patrocinadores del acuerdo decidan conservarlo por un tiempo más.

En cuanto al tema de los ingresos, aunque la mayoría de los acuerdos de financiación colectiva tienen como objetivo generar algún nivel de ingresos para los inversores, a menudo no es inmediato ni predecible. Si un acuerdo tiene como objetivo renovar una propiedad, pueden pasar algunos años antes de que la propiedad genere suficientes ingresos para distribuirlos a los inversores.

Por último, es importante mencionar que la mayoría de las oportunidades inmobiliarias financiadas por crowdfunding solo están disponibles para inversores acreditados. Esto significa que para participar, necesitará al menos $ 1 millón en activos netos (excluyendo su residencia principal) o $ 200,000 en ingresos anuales ($ 300,000 con un cónyuge) durante los dos años anteriores con la expectativa de lo mismo este año. La mayoría de las ofertas inmobiliarias financiadas por crowdfunding también tienen inversiones mínimas altas, generalmente de $ 25,000 o más.

Analizando los pros y los contras

Con todo eso en mente, estas son las ventajas y desventajas clave de cada opción:

Ventajas de invertir en REIT:

  • Los REIT distribuyen su dinero en una cartera de propiedades, lo que diversifica su riesgo de inversión.
  • Los REIT pueden ser excelentes formas de lograr altos niveles de ingresos sostenibles y predecibles.
  • Los REIT son inversiones líquidas, lo que significa que se pueden comprar o vender fácilmente en cualquier momento.
  • Los REIT están disponibles para todos los inversores, no solo para los inversores de altos ingresos o de alto patrimonio neto.
  • Los REIT son fáciles de invertir a través de IRA.
  • No existen requisitos mínimos de inversión para los REIT, aparte del costo de una sola acción.

Desventajas de invertir en REIT:

  • Los REIT están orientados hacia ingresos estables y buenos rendimientos, en lugar de grandes rendimientos. Si bien los bienes raíces financiados por crowdfunding son un tipo de inversión de alto riesgo y alta recompensa, los REIT son más bajos en el espectro de riesgo, lo que también significa un potencial de recompensa algo menor.

Ventajas de invertir en crowdfunding inmobiliario:

  • El crowdfunding inmobiliario tiene el potencial de producir excelentes rendimientos para los inversores. De los 17 acuerdos que se han realizado en la plataforma de crowdfunding CrowdStreet hasta julio de 2019, tres cuartas partes arrojaron tasas internas de retorno superiores al 15%.

Desventajas de invertir en crowdfunding inmobiliario:

  • La naturaleza de un solo activo de la inversión inmobiliaria financiada mediante crowdfunding hace que sea mucho más riesgosa que la inversión REIT.
  • Las inversiones son muy ilíquidas: invierta solo con dinero que no necesitará durante algunos años más allá del período de tenencia objetivo de la inversión.
  • Los ingresos pueden ser inexistentes, retrasados ​​o impredecibles.
  • La mayoría de las ofertas inmobiliarias financiadas por crowdfunding solo están abiertas a inversores acreditados.
  • Los acuerdos de financiación colectiva suelen tener inversiones mínimas elevadas.

¿Cuál es el mejor para ti?

Algunos inversores se adaptan claramente mejor a las inversiones REIT, mientras que otros que tienen un espíritu más emprendedor y una mayor tolerancia al riesgo podrían ser excelentes candidatos para la inversión inmobiliaria con financiación colectiva. Y la respuesta correcta podría ser que ambos tipos de inversiones inmobiliarias comerciales podrían tener un lugar en su cartera.

La conclusión importante es que estas son formas muy diferentes de invertir en los mismos tipos de activos, por lo que es fundamental hacer su tarea y saber exactamente en qué se está metiendo antes de decidir cuál es la mejor manera de hacerlo.

Ventajas injustas: cómo los bienes raíces se convirtieron en una fábrica multimillonaria

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